Главная / Публикации / Публикации / Государственная регистрация недвижимости

Государственная регистрация недвижимости

В пункте 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) закреплено правило о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Следует отметить терминологическую противоречивость п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если исходить из буквального толкования указанных пунктов, то в п. 2 ст. 8 говорится о том, что право возникает после регистрации, а в п. 1 ст. 131 - что регистрации подлежит уже возникшее право.
Еще одно правило, касающееся правового режима недвижимости, установлено в абзаце втором п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о государственной регистрации), в котором определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Логически объяснить такое положение закона невозможно, так как в этом случае запись о праве имеет большее значение, чем фактическое существование этого права.

 

Юристы компании «Георг» ответят на Ваши вопросы в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25, воспользуйтесь e-mail: mail@georg-vl.ru или соответствующей формой обратной связи.

Отправить сообщение

 

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В теории гражданского права существуют три основных подхода к определению значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В рамках первого подхода государственной регистрации придается правоустанавливающее, правосоздающее значение <1>. Сторонники второго подхода исходят из того, что государственная регистрация по своей сущности носит правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер <2>, а акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей <3>. В частности, О.В. Скремета отмечает, что "совершенный учреждением юстиции юридический акт сам по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, и поэтому государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера" <4>.
--------------------------------
<1> См.: Калиниченко Т.Г. О государственной регистрации водных прав // Законодательство и экономика. 2007. N 8. С. 43 - 48; Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. С. 8; Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1. С. 72 - 73 и др.
<2> См.: Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 85 - 90; Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 32 и др.
<3> См.: Зарубин А. Правовая судьба акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество при решении вопроса о недействительности сделки // Хозяйство и право. 2008. N 10. С. 95; Тресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Известия вузов. Правоведение. 2004. N 2. С. 67; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 24 и др.
<4> Скремета О.В. Архитектурный менеджмент в условиях рыночной экономики. Челябинск, 2006. С. 11.

Сторонники третьего подхода полагают, что регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее <1>. Данное мнение полностью основано на действующем законодательстве. Однако это никак не подтверждает исключительность правоты законодателя, придавшего государственной регистрации прав на недвижимое имущество двойственное значение. Не верна и исходная посылка о том, что по общему правилу регистрация является правоустанавливающим актом, так как большое количество исключений из него также заставляет усомниться в его логичности.
--------------------------------
<1> См.: Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2007. С. 41; Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 7; Ястребова В.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 20 и др.

Стоит отметить, что Закон о государственной регистрации не устанавливает четкой конструкции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и закрепляет противоречивые положения, о которых речь пойдет далее. На наш взгляд, нельзя отводить главную роль в вопросе возникновения права собственности на недвижимое имущество государственной регистрации. Вне зависимости от принадлежности вещи к движимому или недвижимому имуществу право собственности должно возникать с момента ее передачи, а равно поступления во владение приобретателя. Юридический факт сохраняет свое значение вне зависимости от характера передаваемого предмета, поэтому государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна нести правоподтверждающий, а не правосоздающий характер.
Правоподтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами. Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право.
Вывод о правоподтверждающем характере государственной регистрации следует из анализа положений абзаца первого п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, который определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что арбитражные суды занимают единую позицию, согласно которой государственная регистрация права собственности носит исключительно правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер <1>.
--------------------------------
<1> См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2006 N Ф03-А73/06-1/1538, от 21.08.2008 N Ф03-А73/08-1/3111, от 10.09.2008 N Ф03-А04/08-1/3788, от 21.11.2008 N Ф03-5118/2008; ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2007 N Ф04-2256/2007(33456-А75-20); ФАС Московского округа от 02.02.2006 N КГ-А41/14153-05, от 13.06.2006 N КГ-А40/5031-06; ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 по делу N А66-5774/2007; ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2007 N Ф08-6212/07, от 16.01.2008 N Ф08-8839/07; ФАС Уральского округа от 15.09.2008 N Ф09-5525/08-С6, от 10.12.2008 N Ф09-9431/08-С5; ФАС Центрального округа от 29.09.2009 по делу N А35-1205/06-С16 и др.

Внося в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней запись о праве, регистрационная служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица в силу одного из оснований, перечисленных в ст. 17 Закона о государственной регистрации, а признать можно только то субъективное право, которое уже возникло и существует.
Тот факт, что за государственной регистрацией обращается лицо, у которого уже возникло право на недвижимое имущество, находит подтверждение и в законодательстве.
В частности, в п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации указывается, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 3 ст. 24 Закона о государственной регистрации закреплено, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
В статье 20 Закона о государственной регистрации среди оснований отказа в государственной регистрации указывается отсутствие права на недвижимое имущество. Согласно Постановлению ФАС Уральского округа от 24.06.2008 N Ф09-4439/08-С6 по делу N А60-26519/2007 деятельность органов государственной регистрации связана с бесспорной юрисдикцией, которая носит правоподтверждающий (как доказательство существования права и признания этого государством), а не правоустанавливающий характер.
Согласно Определениям КС РФ от 05.07.2001 N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> и от 21.04.2005 N 185-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Запсибстройдизайн" на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" <3> государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность.
--------------------------------
<1> Вестн. КС РФ. 2002. N 1.
<2> Там же.
<3> Там же. 2005. N 6.

Исходя из буквального толкования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения права на недвижимое имущество. В частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 28.11.2007 N Ф03-А73/07-1/5436 по делу N А73-6765/2007-36 разъяснено, что акт государственной регистрации права сам по себе не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества: в соответствии с нормами ГК РФ государственная регистрация лишь определяет момент возникновения права собственности на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичная позиция высказана в других судебных актах. См., например: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2006 N Ф03-А73/06-1/2801, от 25.07.2006 N Ф03-А73/06-1/2153.

Если исходить из правовой природы государственной регистрации, а не из положений законодательства, то дата государственной регистрации определяет не момент возникновения права собственности, а момент подтверждения государством в лице компетентных органов такого права. Следовательно, государственная регистрация всегда имеет правоподтверждающий характер и удостоверяет со стороны государства наличие соответствующего права. В то же время в случае возникновения спора о праве собственности свидетельство о государственной регистрации не является безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество. Принадлежность недвижимого имущества определяется на основании правоустанавливающих документов, а наличие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество в случае признания недействительной сделки, на основании которой это имущество приобретено, не является доказательством наличия у истца права собственности на данное имущество.


<<< назад