Главная / Публикации / Публикации / Признание права собственности на жилое помещение

Признание права собственности на жилое помещение


В середине 90-х годов из-за ряда социально-экономических факторов, в том числе миграции населения, под угрозой уничтожения оказались целые микрорайоны жилых домов. С одной стороны, собственники жилья не могли нести бремя его содержания, с другой стороны, государство не могло предпринять адекватных мер для решения проблемы с уничтожением жилищного фонда.

 

Юристы компании «Георг» ответят на Ваши вопросы в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25, воспользуйтесь e-mail: mail@georg-vl.ru или соответствующей формой обратной связи.

Отправить сообщение

 

Частично брошенные квартиры передавались нуждающимся в жилье гражданам по договорам опеки, частично заселялись посторонними людьми - с согласия собственников, с разрешения КСК либо самовольно. Лица, вселившись в брошенное жилье, восстанавливали его, оплачивали коммунальные услуги, несли бремя его содержания.
После стабилизации экономической ситуации в стране, развития ипотечного кредитования произошло резкое повышение цен на недвижимость. Собственники брошенных квартир начали возвращаться и в судебном порядке истребовать свое жилище из чужого незаконного владения.
Практика рассмотрения таких споров была неоднозначна. В период с 2004 по 2005 г. суды, как правило, руководствуясь ст. 20 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", предусматривающей бессрочность права собственности на жилище независимо от времени отсутствия собственника и сохранения за ним гражданства Республики Казахстан, удовлетворяли иски собственников и возвращали им квартиры <1>. Затем с целью стабилизации гражданского оборота в Республике Казахстан были приняты следующие нормативно-правовые акты:
--------------------------------
<1> Обобщение апелляционной и надзорной практики коллегии по гражданским делам, рассмотренным в первом полугодии 2005 г. // URL: base.zakon.kz.

1) Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан N 3 от 20 апреля 2006 г. "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником" (далее - НП ВС РК N 3 от 20.04.2006);
2) Закон Республики Казахстан от 6 июля 2007 г. "О внесении изменений в Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", которым была исключена ст. 20 "Сохранение жилища за собственником";
3) Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан N 5 от 16 июля 2007 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище" (далее - НП ВС РК N 5 от 16 июля 2007 г.).
С принятием указанных нормативно-правовых актов судебная практика существенно изменилась. В спор между собственником и фактическим владельцем квартиры стали привлекать в качестве третьих лиц органы ЖКХ, которые, в свою очередь, в соответствии с п. 9 НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2006 г. предъявляли иск к собственнику о прекращении его права собственности на квартиру и передаче ее в коммунальную собственность. Суды, руководствуясь, указанным выше Нормативным постановлением, в большинстве случаев удовлетворяли иски органов ЖКХ, прекращали право собственности на жилище у лица, оставившего его, и признавали коммунальную собственность на данное жилье <2>.
--------------------------------
<2> Решение Октябрьского районного суда г. Караганды Республики Казахстан от 15 октября 2008 г. по делу N 2-8551.

Вместе с тем, как указывалось выше, государственные органы, не справляясь с проблемой брошенного жилья, не все квартиры ставили на учет как бесхозяйные. Таким образом, по многим брошенным квартирам, по которым собственник до настоящего времени не предпринял мер по выселению проживающих в них лиц, органы ЖКХ не поднимали самостоятельно вопрос о прекращении права собственности на брошенное жилье и передаче его в коммунальную собственность. То есть судебных споров по таким квартирам еще не было и вопрос о правах на них остается открытым. В этих квартирах проживают лица, которые, несмотря на то что вселились в брошенное жилье без распоряжения государственных органов и иных законных оснований, своими силами сохранили его, несли бремя его содержания. Статус и права таких лиц являются неопределенными. Осуществлять какие-либо права, кроме фактического владения, они не могут.
Однако, учитывая роль таких лиц в сохранении жилищного фонда страны, представляется резонным вопрос о защите прав этих лиц на брошенное жилье и вопрос о возможности признания права собственности за такими лицами.
В соответствии со ст. 242 ГК РК и п. 7 НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2006 г. полномочия по владению, пользованию и распоряжению жилищем, не признанным по решению суда поступившим в коммунальную собственность, сохраняются за оставившим его собственником либо переходят к третьему лицу в силу приобретательной давности.
Занимаясь исследованием обозначенных вопросов, автор приходит к выводу, что применение института приобретательной давности не является способом решения проблемы для лиц, вселившихся в брошенные квартиры, не имея на то разрешения государственных органов или иных законных оснований, так как теория и практика применения данного института далеко не однозначны.
Согласно ч. 1 ст. 240 ГК РК гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Таким образом, для того чтобы в отношении брошенного жилья возможно было применить приобретательную давность в пользу лица, вселившегося в него, необходимо наличие четырех оснований в совокупности:
1) открытость владения;
2) владение жилищем как своим собственным;
3) добросовестность владения;
4) непрерывность владения в течение 15 лет.
Доказывание в суде открытости владения не представит сложности, так как открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п. (абз. 3 п. 10 НП ВС РК N 3 от 20.04.2006).
Понятие владения жилищем как своим собственным не раскрывается в НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2006 г. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <3> (далее - ПП ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, в связи с чем институт приобретательной давности не применяется в случаях, когда владение осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
--------------------------------
<3> Российская газета. N 109. 2010. 21 мая.

Проблемным, на наш взгляд, является вопрос определения добросовестности лица.
Согласно абз. 2 п. 10 НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2006 г. добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
М.К. Сулейменов, комментируя понятие добросовестного владения, указывает, что лицо является добросовестным, если, владея имуществом, не знает и не должно знать об отсутствии у него права собственности. При этом он считает, что в соответствии с п. 4 ст. 8 ГК РК предполагается презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений <4>.
--------------------------------
<4> Сулейменов М.К. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть). Комментарий (постатейный): В 2 кн. 3-е изд., испр. и доп., с использованием судебной практики. Алматы, 2007. Ст. 121.

Аналогичное определение добросовестного давностного владения дается в п. 15 ПП ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. При этом Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не дает пояснений, в каких случаях можно считать, что лицо не знало и не могло знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, и какими доказательствами это может быть подтверждено или опровергнуто в случае возникновения спора.
Исходя из определения добросовестного давностного владения, данного в НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2006 г., таковым в отношении брошенного жилья можно признать только владение лиц, которые вселились в такое жилье на основании ненадлежащим образом оформленных договора купли-продажи, наследственных прав или иных законных основаниях. Однако полагаем, что для таких случаев законом предусмотрены иные способы защиты прав:
- оформление наследственных прав в органах нотариата или в судебном порядке;
- при ненадлежащем оформлении сделок - предъявление исков о признании сделки купли-продажи состоявшейся на основании п. 3 НП ВС РК N 5 от 16 июля 2007 г., согласно которому в случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.
Следовательно, если у лица нет возможности подтвердить факт заключения сделки купли-продажи или иной сделки (отсутствует расписка, отсутствует доверенность), право на получение наследства, то такое лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан не может воспользоваться ни возможностью признания сделки состоявшейся, ни приобретательной давностью.
С целью защиты прав владельцев брошенных квартир предлагаем внести изменения в НП ВС РК N 3 от 20 апреля 2007 г. по вопросу добросовестности владения, указав, что наряду с другими основаниями добросовестного владения таким основанием является вселение лица в брошенное жилье при отсутствии к этому препятствий со стороны собственника, государственных органов и третьих лиц, позволяющее лицу считать, что может владеть этим жилищем как своим собственным.
Спорным, на наш взгляд, является также вопрос о порядке исчисления срока приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 240 ГК РК (п. 4 ст. 234 ГК РФ) течение срока приобретательной давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со ст. 260 - 263, 265 настоящего Кодекса (ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Считаем, что продление срока приобретательной давности с учетом срока исковой давности является нецелесообразным и практически неоправданным. Так как, во-первых, представляется затруднительным, на наш взгляд, определить момент начала течения срока исковой давности и соответственно период, с которого необходимо начать исчисление срока приобретательной давности. Во-вторых, если даже есть обстоятельства, позволяющие однозначно установить, когда титульный собственник узнал о нарушении своего права, или, предположим, за начало отсчета исчисления срока исковой давности принять дату вселения постороннего лица в его квартиру, то заявление давностного владельца об истечении трехлетнего срока исковой давности послужит основанием к отказу в иске собственника к владельцу о его выселении. Следовательно, ни для кого из участников гражданского оборота продление срока приобретательной давности на период срока исковой давности практической пользы не принесет.
В связи с этим предлагаем исключить п. 4 ст. 240 ГК РК и установить, таким образом, не "плавающий" срок приобретательной давности, а четко ограниченный периодом времени владения, равным 15 годам.

<<< назад