Что такое дачная амнистия

Около полутора лет назад с большой помпой был принят Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ, в народе окрещенный Законом о дачной амнистии. Он дал множеству россиян возможность более быстро и просто оформить

"ДАЧНУЮ АМНИСТИЮ" СДЕЛАЛИ ВСЕОБЩЕЙ И УДЕШЕВИЛИ

(Комментарий к Федеральному закону от 23.11.2007 N 268-ФЗ)

Около полутора лет назад с большой помпой был принят Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ, в народе окрещенный Законом о дачной амнистии. Он дал множеству россиян возможность более быстро и просто оформить (приватизировать или сразу получить современные свидетельства о праве собственности) фактически принадлежащие им объекты недвижимого имущества: земельные участки, садовые и огородные домики, дачи, гаражи, городские и загородные жилые дома (коттеджи).

Для справки
Что хорошего принес Закон о дачной амнистии
В части регистрации земельных участков:
1) для всех участков:
- упростил сбор требуемых для регистрации документов на участок - нужен либо правоустанавливающий (например, акт о предоставлении), либо правоподтверждающий документ (старое свидетельство о регистрации). Это правило, впрочем, во многих регионах саботируется;
- разрешил оформлять в собственность участки, в документах о выделении которых не указывался вид права или указывалось не предусмотренное законом право. Ранее такие участки приходилось регистрировать по суду;
- установил процедуру регистрации участков с неясной категорией использования - Роснедвижимость выдает вместе с кадастровым планом справку о составе документов, которые необходимо собрать для уточнения сведений земельного кадастра. После уточнения данных кадастра участок можно оформить в собственность по обычной процедуре;
- разрешил оформлять в собственность участки в фактических размерах (при отсутствии споров с соседями), если их площадь не соответствует данным из старых документов. Ранее зарегистрировать право собственности на участок по фактической площади (при превышении нормативных погрешностей) можно было только по суду;
- разрешил для регистрации права собственности представлять неполный кадастровый план участка (без точного описания границ), то есть не проходить межевание. Это послабление, впрочем, на практике в 2007 г. не работало (см. далее в этой статье);
2) для отдельных видов участков:
- отменил процедуру приватизации участков, находившихся у граждан в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, - такие участки можно сразу оформить в собственность;
- открыл путь к оформлению в собственность старых участков, выделенных под личное подсобное хозяйство и огороды в сельской местности, - поскольку акты о выделении таких участков часто не принимались, разрешено их оформление на основе выписки из похозяйственной книги;
- сохранил обязанность приватизации участков, закрепленных за дачными, садовыми, гаражно-строительными и тому подобными товариществами граждан, перед их непосредственным оформлением в собственность граждан - членов товариществ. Однако процедура приватизации была упрощена и сроки ее укорочены, а кроме того, приватизация таких участков стала бесплатной (ранее в регионах могли требовать выкуп участков).
В части регистрации домов и гаражей:
- разрешил оформлять в собственность дачные, садовые и огородные дома и индивидуальные гаражи на основании самостоятельно заполняемой декларации об объекте. Ранее для этого требовалось получение техпаспорта БТИ;
- разрешил до 2010 г. регистрировать право собственности на индивидуальные жилые дома лишь на основании техпаспорта, то есть без получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Однако для получения статуса жилого дома (для целей прописки, присвоения адреса, получения льгот) необходимо по-прежнему проходить процедуру признания дома жилым.

Особого ажиотажа среди россиян в оформлении недвижимости в 2007 г. не наблюдалось, что объяснимо: упрощенные процедуры действуют бессрочно и только упрощенная регистрация жилых домов ограничена 2010 г. <1>. Есть и еще несколько очевидных причин:
- во-первых, россиянам так и не облегчили процедуру землеустроительных работ по определению точных координат оформляемых участков (межевание). Это, напомним, довольно затратная и длительная процедура, которая при частном обращении к геодезистам стоила в Московской области от 15 000 руб. (при оформлении сразу сотни участков в товариществах - в 2 - 3 раза дешевле). При этом государство обязало региональные власти ограничить тарифы на межевание, но большинство регионов начали этим заниматься только сейчас. Так что многие дачники, садоводы и владельцы жилых домов просто ждали снижения тарифов или отмены этой процедуры (сразу скажем - теперь дождались).

Примечание
С августа 2007 г. в Московской области максимальная цена за полный комплекс работ по землеустройству (от сбора информации до изготовления плана участка) составляет не более 450 руб. за 100 кв. м, но не более 7000 руб. за земельный участок. То есть межевание стандартных 6 соток стоит 2700 руб. <2>. Похожие расценки установлены и в некоторых других регионах. В Ленинградской области базовая цена на работы по землеустройству земельного участка площадью 5 соток составляет 6000 руб. (зависит от района области и числа обмериваемых участков - оптовой скидки) <3>;

- во-вторых, Закон о дачной амнистии по непонятным причинам ограничил круг лиц, имеющих право на быстрое оформление в собственность участков, формально остающихся пока в государственной или муниципальной собственности (участков на праве пожизненного владения или бессрочного пользования). Многие участки за время с момента их выделения уже сменили своих фактических владельцев - были или фактически проданы (через продажу построенных на них домов), или перешли по наследству. Однако Закон вовсе не учитывает такие ситуации: новые владельцы участков не могут сразу оформить их в собственность по общим правилам, так как участок выделялся изначально не им, а Закон о дачной амнистии имеет в виду только тех граждан, которым выделялся участок <4>. Для остальных же предполагалось два варианта: или судиться и доказывать право на оформление в собственность, или приватизировать участки. Но вот незадача: бесплатная приватизация таких участков была отменена за ненадобностью <5>.

Примечание
Это не полный перечень недостатков Закона о дачной амнистии: остальные мы разбирали в конце 2006 г. в статье "НеуДАЧНАЯ амнистия" в журнале "Главная книга", 2006, N 22. В ней подробно рассматривался порядок оформления в собственность как земельных участков, так и построенных на них домов и отдельно - вопрос легализации жилых домов.

Вступивший с декабря 2007 г. (08.12.2007) в силу Федеральный закон об уточнении процедур амнистии <6> решил хотя бы эти две проблемы. Разберем эти поправки подробнее.
--------------------------------
<1> Пункт 9 ст. 3 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ (далее - Закон о дачной амнистии); п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.06.2006).
<2> Закон Московской области от 19.07.2007 N 127/2007-ОЗ.
<3> Постановление Правительства Ленинградской области от 03.08.2007 N 197.
<4> Статья 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.06.2006); ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ред. от 30.06.2006); п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ред. от 30.06.2006).
<5> Статья 10 Закона о дачной амнистии.
<6> Федеральный закон от 23.11.2007 N 268-ФЗ (далее - Закон N 268-ФЗ).

Амнистия для наследников и покупателей земельных участков

Из всех Законов, регулирующих "дачную амнистию", изымается условие о регистрации права собственности на земельный участок именно за тем гражданином, которому этот участок был предоставлен (выделен) до 2000 г. в собственность, в бессрочное пользование, наследуемое владение или на ином праве (например, право могло быть и вовсе не указано при выделении участка). Такие поправки вносятся в Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <7>, в ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <7>, наконец, в базовую ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" <8>.

Внимание! Наследники и покупатели дачных, садовых и жилых домов и гаражей в городах и сельской местности могут оформлять землю бесплатно в упрощенном порядке.

Поправки устанавливают круг лиц, которые теперь также могут оформить право собственности на участок, и порядок регистрации их прав на участок. Это граждане, к которым перешли впоследствии права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на этом земельном участке <9>:
- наследники, получившие дома, - право собственности на участок регистрируется на основании свидетельства о праве на наследство и любого документа, удостоверяющего право наследодателя или любого прежнего собственника дома на земельный участок (старое "розовое" свидетельство, акт или постановление о выделении участка и т.д.). Таким образом, наследник дома может теперь одновременно на основании свидетельства о наследстве зарегистрировать свои права собственности и на дом, и на участок под ним. Если наследник уже давно зарегистрировал свое право собственности на дом (оформил действующее свидетельство о регистрации), то для оформления земли помимо документа наследодателя на участок и стандартных документов (заявление, паспорт, кадастровый план) он может не представлять ничего - ни свидетельства о праве на наследство (которого у него может уже и не быть), ни даже свидетельства о регистрации права собственности на дом;
- иные приобретатели домов (например, в результате сделки купли-продажи дома) - в таком случае право собственности на участок регистрируется на основании документа о праве собственности приобретателя на дом и документа о правах продавца дома (или любого его прежнего собственника) на земельный участок под ним.
Таким образом, если вы сейчас покупаете зарегистрированный дом на участке в бессрочном пользовании (наследуемом владении, с неоформленным правом собственности), то вы можете на основании договора купли-продажи дома и старых документов продавца на участок сразу оформить свидетельства о своем праве собственности и на дом, и на участок.
Как и при оформлении наследства, если право покупателя на дом уже давно зарегистрировано Росрегистрацией, то для оформления в собственность участка потребуется только документ продавца (иного прежнего собственника, если они неоднократно менялись) о его прежних правах на участок.

Примечание
Правоустанавливающими документами на ранее выделенные гражданам участки являются <10>:
- акт о предоставлении гражданину участка, изданный органом госвласти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания (например, постановление о закреплении участков за членами дачного товарищества);
- акт (свидетельство) о праве гражданина на участок, выданный уполномоченным органом госвласти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания (прежде всего, "розовое" свидетельство образца 1993 г.);
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (для участков в сельской местности под личное подсобное хозяйство);
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Если с момента наследования или покупки дома уже утекло много воды, а документы на участок утеряны, не передавались продавцом и связи с ним уже нет, то копию акта или постановления о первичном выделении участка придется запросить в муниципальном архиве. Для домов в сельской местности в местном органе власти (администрации сельского поселения) необходимо, по идее, запрашивать именно выписку из похозяйственной книги о праве наследодателя (продавца) на участок под домом. Однако поправки о праве покупателей и наследников запрашивать такие выписки в законодательство не внесены и не факт, что их начнут выдавать из архивов прямо с января 2008 г.
--------------------------------
<7> Статья 2 Закона N 268-ФЗ.
<8> Статья 3 Закона N 268-ФЗ.
<9> Пункт 7 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (новая редакция).
<10> Пункт 2 ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Отмена обязательности межевания при оформлении
земельных участков и сделок с ними

А теперь разберемся с кадастровым учетом и обмером оформляемых в собственность и участвующих в сделках земельных участков.
До Закона о дачной амнистии самой "дорогой" проблемой при регистрации прав собственности или сделок с участком являлась процедура межевания - определения точных координат и границ участка, установки межевых знаков, позволяющих однозначно определить прохождение границ на местности и точную площадь участка <11>. Законодатель попытался в Законе о дачной амнистии избавить от процедуры межевания большинство землепользователей, но на практике вышло иначе. Разделим регистрационные процедуры с участками на три основных вида.
--------------------------------
<11> Статья 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; Требования к оформлению документов о межевании, утв. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327.

Приватизация участков, закрепленных за товариществами

Гражданам - членам самых старых садовых и огородных товариществ этой процедуры при приватизации и оформлении в собственность участков не избежать. Речь идет об участках, которые до 90-х годов выделялись непосредственно товариществам, а затем распределялись между членами товариществ. У таких землевладельцев, кроме членской книжки, никаких документов на землю нет. И поскольку сейчас на кадастровом учете стоит участок их товарищества в целом, то для регистрации участка конкретного члена товарищества нужно ставить его на кадастровый учет. Между тем такая постановка на учет без составления подробного описания границ участка невозможна <12>.

Примечание
Такие "полусобственники" земель в товариществах могут сэкономить, если зарегистрируют сначала только садовый или дачный дом, а права на участок оставят пока за товариществом. В этом случае кадастровый план им вовсе не понадобится и для регистрации постройки будет достаточно определенных документов, оформляемых самим товариществом <13>. Однако проще сразу оформлять права и на дом, и на участок и делать это коллективно с остальными членами товарищества - при межевании можно будет сэкономить за счет оптовой скидки.

--------------------------------
<12> Пункт 2 ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"; ст. 3 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ.
<13> Пункт 2 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Регистрация права собственности на участки,
выделенные непосредственно гражданам

Гражданам, которым участки выделялись в 90-х годах уже по актам госорганов или иным правоустанавливающим документам, Закон о дачной амнистии позволил оформить их в собственность без проведения межевания. Дело в том, что такие участки являются "ранее учтенными" в созданном в 2000 г. земельном кадастре, даже если орган Роснедвижимости (земельная палата) не располагает сведениями о них, не присвоил этим старым участкам кадастровые номера и не внес точные границы в кадастр <14>. А значит, владельцы таких участков могут запросить кадастровый план на свой участок без постановки его на кадастровый учет. В связи с этим в новой редакции Федерального закона "О государственном земельном кадастре" было прямо указано <15>, что если сведения кадастра о местоположении (об адресе), площади и (или) местоположении границ определенного земельного участка нуждаются в уточнении, то правообладателю участка кадастровый план выдается вместе со справкой о составе нужных документов. Но при этом такого кадастрового плана вполне достаточно для госрегистрации права собственности на участок.
Однако органы Росрегистрации во многих регионах для регистрации права собственности на участки продолжали требовать представить кадастровый план с указанием точных границ и площади участка, а значит, навязывали межевание. Отчасти это объяснялось следующим: точное межевание сократит дальнейшие споры между соседями по участку.

Внимание! "Дефектного" кадастрового плана (с отметкой "без межевания" и т.д.) теперь однозначно достаточно для регистрации права собственности на участок.

Закон N 268-ФЗ вносит специальную поправку в Закон о госрегистрации прав: право собственности на дачные, садовые участки и участки под личное хозяйство или жилищное строительство регистрируется за гражданами даже в том случае, если кадастровый план неполный - например, в нем указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т.п. <16>. То есть межевание при первичном оформлении участков, выделенных гражданам органами власти до создания земельного кадастра (до 2000 г.), не требуется однозначно.

Примечание
По таким "ранее учтенным" участкам кадастровый план должен выдаваться в общем порядке - в течение 10 рабочих дней с даты подачи заявления <15>. Напомним, что такой план должны изготовить на основе старого свидетельства (или акта, смотря что есть на руках у землевладельца) о праве на участок даже в том случае, если никакой информации об участке в Роснедвижимости нет - ни номера участка, ни старого плана, ничего... <17>.

Отмена требования о межевании очень поможет тем землевладельцам, у которых имеется спор с соседями по поводу границ участка. Таким соседом может оказаться муниципальное образование, власти которого намереваются, например, прокладывать вблизи вашего участка дорогу и оспаривают сложившиеся границы. Ранее в таких ситуациях землевладельцы не могли получить у соседа акт согласования границ, а значит, и оформить кадастровый план с точными границами, а затем зарегистрировать право собственности на свой участок. Теперь они смогут зарегистрировать право на участок на основании старого кадастрового плана, что в значительной степени обезопасит их собственность, пусть даже спор о границах останется.
Но если особых споров с соседями у вас нет, а средства и время имеются, то мы рекомендуем перед оформлением участков в собственность процедуру межевания все же пройти. Определение точных границ участка сделает маловероятным появление таких споров в будущем и сделает участок более "прозрачным" и привлекательным при возможной продаже. Кроме того, сейчас есть возможность пройти межевание по старому законодательству, а с 1 марта 2008 г. будет действовать уже новый Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который внесет в 2008 г. определенную путаницу в вопросы межевания и оформления кадастровых дел.
--------------------------------
<14> Пункт 2 ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ.
<15> Пункт 1 ст. 22 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ.
<16> Подпункт "б" п. 3 ст. 1 Закона N 268-ФЗ.
<17> Указания для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, утв. Росземкадастром 10.04.2001; п. 7 Письма Управления Роснедвижимости по Московской области от 24.03.2006 N 2035-13.

Регистрация сделок с участками, принадлежащими гражданам

Если при первичной регистрации права собственности на участок теперь можно избежать процедуры межевания, то для регистрации в дальнейшем какой-либо сделки с участком без вызова геодезистов обойтись будет сложно. Росрегистрация может по-прежнему отказывать в регистрации перехода прав на участок, поскольку без описания точных границ участка невозможно "определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче" <18>.

Примечание
По словам автора поправок, депутата Госдумы П.В. Крашенинникова, органы Росрегистрации все же обязаны регистрировать на основании "дефектного" кадастрового плана (без межевания) не только первоначальные права собственника, но и дальнейшие сделки с этим участком. Однако прямо из поправок это не следует, и отказ в регистрации на практике вполне возможен.

Единственный выход для желающих быстро оформить сделку с участком (например, подарить родственнику или продать) - попробовать одновременно зарегистрировать и ранее возникшее право на участок, и сделку с ним. Закон о госрегистрации допускает, что госрегистрация незарегистрированных ранее прав на объект недвижимого имущества может проводиться при госрегистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества, причем без уплаты государственной пошлины <19>.
Однако в большинстве случаев органы Росрегистрации настаивают на том, чтобы право собственности сначала было зарегистрировано за продавцом, и только затем принимают документы на регистрацию сделки <20>. Соответственно, при такой процедуре регистрации сделки в два этапа (сначала регистрируются права продавца, только затем - договор и их переход к покупателю) у продавца и покупателя наверняка потребуют уже новый кадастровый план - с точными координатами участка. По крайней мере, в Московской области добиться регистрации сделки, не зарегистрировав вначале право продавца, без серьезных усилий не удастся.

Примечание
Напомним, правда, что еще в 2005 г. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что даже земельный участок, границы которого не описаны, может быть предметом сделки - ГК РФ этого не запрещает <21>. Упоминались такие выводы и в решениях арбитражных судов <22>. Однако требовать зарегистрировать сделку без обновленного кадастрового плана, скорее всего, придется по суду.

Но Закон N 268-ФЗ предоставляет и еще одну лазейку для быстрой регистрации сделки. Ведь если сначала продавец зарегистрирует только построенный или строящийся на участке дом, а право собственности на участок регистрировать не будет, то при регистрации перехода права собственности на дом его покупатель получит возможность зарегистрировать и перешедшие к нему права на участок по правилам ст. 25.2 Закона о госрегистрации прав, то есть на основании кадастрового плана без межевания.
--------------------------------
<18> Статья 554, п. 1 ст. 261 ГК РФ; п. 3.1 Информационного письма N 3 ГУ Росрегистрации по Московской области и Управления Роснедвижимости по Московской области от 01.09.2006.
<19> Пункт 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
<20> Пункт 6 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.
<21> Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42.
<22> Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2005 N Ф09-1769/05-С6.

П.А.Попов
Экономист
Подписано в печать
01.02.2008