Приватизация земельного участка, межевание земель
Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, оно нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.
На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы третьему лицу (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах").
В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.
Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой.
Юристы компании «Георг» помогут приватизировать дом, квартиру, дачу, земельный участок. Представление интересов при межевании земельного участка. Постановка земельного участка на кадастровый учет.
Консультацию по интересующему вопросу Вы можете получить в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (4232) 48-74-25, воспользуйтесь e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript или соответствующей формой на нашем сайте.
Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, оно нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.
На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы третьему лицу (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах").
В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.
Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой <8>.
--------------------------------
<8> См., например: п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ, Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2007 по делу N КГ-А40/2000-07.
Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.
1. Поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст. 36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст. 5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25%, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом, даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ).
2. В практике известны ситуации, когда земельный участок (ЗУ 1) принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец ЗУ 1 не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части ЗУ 1, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. В связи с этим необходимо произвести межевание и кадастровый учет земли, находящейся под зданием и необходимой для его нормального использования, как отдельного земельного участка (ЗУ 2). Требовать приватизацию ЗУ 2 может только собственник здания, которое занимает ЗУ 2 <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04.
3. Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д. <10>.
--------------------------------
<10> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2007 по делу N Ф08-2223/2007.
4. Следует учитывать, что ст. 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок, но это право не корреспондирует с исключительной обязанностью по приобретению участка в собственность. Следовательно, собственник земли не вправе требовать понуждения собственника здания к приобретению участка, даже если титул последнего на землю не оформлен.
В связи с этим возникает вопрос о том, каковы риски собственника здания, если его права на землю не оформлены и при этом он не обращается в органы власти с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду.
Во-первых, за использование земельного участка без правоустанавливающих документов на собственника здания - организацию может быть наложен штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ст. 7.1 КоАП РФ) <11>.
--------------------------------
<11> Постановление ФАС Московского округа от 26.05.2004 по делу N КА-А40/4001-04.
Во-вторых, поскольку собственник здания фактически использует земельный участок без установленных законом оснований, на его стороне образуется неосновательное обогащение в виде средств, которые он сберег в результате такого пользования (платы за пользование землей). В результате собственник здания должен уплатить денежные средства, исходя из базовых ставок арендной платы за землю, установленных органами власти соответствующего публично-правового образования - собственника участка (ст. 1102, 1105 ГК РФ). При этом принимаются во внимание ставки, действовавшие в период пользования землей <12>.
--------------------------------
<12> См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2005 по делу N А44-9755/04-С5; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.10.2006 по делу N Ф08-3587/2006.
В-третьих, если право пользования участком собственника здания прекратилось, однако он не обращается с заявлением о приобретении земли или получении ее в аренду, нельзя исключать риск обращения собственника участка в суд с требованием об определении последствий прекращения права пользования участком в соответствии со ст. 272 ГК.
Приватизация или аренда?
Статья 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок либо взять его в аренду. В связи с этим в правоприменительной практике возник важнейший вопрос: вправе ли собственник здания после вступления в силу ЗК РФ сначала взять земельный участок в аренду, а впоследствии приватизировать?
По данному вопросу были высказаны две противоположные точки зрения:
1) некоторые юристы толковали ст. 36 ЗК РФ как норму, позволяющую неоднократно выбирать титул на землю (в том числе сначала взять ее в аренду, а потом приватизировать), ссылаясь на предусмотренную в отношении титула на землю альтернативу;
2) другие полагали, что выбор титула на землю на основании ст. 36 ЗК РФ может быть реализован после вступления в силу ЗК РФ лишь однократно (данной точки зрения изначально придерживался и автор настоящей статьи). В пользу этой позиции приводились следующие аргументы: ст. 36 ЗК РФ является императивной нормой, четко регулирующей вопросы выбора титула на землю собственником здания и порядок такого выбора; она устанавливает выбор права собственности или права аренды без каких-либо оговорок, позволяющих судить о возможности неоднократного осуществления такого выбора. По сути, ст. 36 ЗК РФ закрепляет право выбора титула на землю, которое может быть реализовано один раз и после этого считается исчерпанным.
Вторая точка зрения была полностью поддержана судебной практикой. ВАС РФ указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником здания после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник здания реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земли, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ). Данная позиция высказывалась и в постановлениях ВАС РФ по конкретным делам <13>.
--------------------------------
<13> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 1855/07; Постановление Президиума ВАС РФ от 15 мая 2007 г. N 262/07.
Более того, в судебной практике был выработан следующий подход: если договор аренды земли был заключен собственником здания до 29 октября 2001 г. (даты вступления в силу ЗК РФ), а после указанной даты собственник здания заключил дополнительное соглашение к договору аренды о продлении его срока, то факт заключения такого дополнительного соглашения свидетельствует о выборе титула на землю собственником здания в соответствии со ст. 36 ЗК РФ после вступления в силу ЗК РФ и исключает дальнейшую приватизацию земли <14>.
--------------------------------
<14> Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2006 по делу N КГ-А40/2455-06.
Таким образом, до недавнего времени положения ст. 36 ЗК РФ и судебно-арбитражная практика позволяли собственнику здания, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, выбрать титул на землю после вступления в силу ЗК РФ только однократно. Выбор права аренды земли полностью исключал возможность ее дальнейшей приватизации. Ситуация резко изменилась в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности". Данным Законом ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" была дополнена п. 2.2 следующего содержания: "Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации".
Представляется, что новая норма носит революционный характер, поскольку коренным образом меняет содержание института выбора права на землю, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. В силу данной новеллы собственники зданий могут сначала выбирать право аренды соответствующих земельных участков, на которых такие здания расположены, а затем требовать их продажи. Данное положение будет еще больше способствовать процессу приватизации земли в РФ, поскольку вовлекает в него собственников зданий, которые в период с даты вступления в силу ЗК РФ до июня 2007 г. оформили право аренды земельных участков, на которых расположены соответствующие здания.
<<< назад
На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы третьему лицу (ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах").
В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.
Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой <8>.
--------------------------------
<8> См., например: п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ, Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2007 по делу N КГ-А40/2000-07.
Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.
1. Поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст. 36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст. 5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25%, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом, даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ).
2. В практике известны ситуации, когда земельный участок (ЗУ 1) принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец ЗУ 1 не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части ЗУ 1, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. В связи с этим необходимо произвести межевание и кадастровый учет земли, находящейся под зданием и необходимой для его нормального использования, как отдельного земельного участка (ЗУ 2). Требовать приватизацию ЗУ 2 может только собственник здания, которое занимает ЗУ 2 <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04.
3. Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д. <10>.
--------------------------------
<10> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2007 по делу N Ф08-2223/2007.
4. Следует учитывать, что ст. 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок, но это право не корреспондирует с исключительной обязанностью по приобретению участка в собственность. Следовательно, собственник земли не вправе требовать понуждения собственника здания к приобретению участка, даже если титул последнего на землю не оформлен.
В связи с этим возникает вопрос о том, каковы риски собственника здания, если его права на землю не оформлены и при этом он не обращается в органы власти с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду.
Во-первых, за использование земельного участка без правоустанавливающих документов на собственника здания - организацию может быть наложен штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ст. 7.1 КоАП РФ) <11>.
--------------------------------
<11> Постановление ФАС Московского округа от 26.05.2004 по делу N КА-А40/4001-04.
Во-вторых, поскольку собственник здания фактически использует земельный участок без установленных законом оснований, на его стороне образуется неосновательное обогащение в виде средств, которые он сберег в результате такого пользования (платы за пользование землей). В результате собственник здания должен уплатить денежные средства, исходя из базовых ставок арендной платы за землю, установленных органами власти соответствующего публично-правового образования - собственника участка (ст. 1102, 1105 ГК РФ). При этом принимаются во внимание ставки, действовавшие в период пользования землей <12>.
--------------------------------
<12> См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2005 по делу N А44-9755/04-С5; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.10.2006 по делу N Ф08-3587/2006.
В-третьих, если право пользования участком собственника здания прекратилось, однако он не обращается с заявлением о приобретении земли или получении ее в аренду, нельзя исключать риск обращения собственника участка в суд с требованием об определении последствий прекращения права пользования участком в соответствии со ст. 272 ГК.
Приватизация или аренда?
Статья 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок либо взять его в аренду. В связи с этим в правоприменительной практике возник важнейший вопрос: вправе ли собственник здания после вступления в силу ЗК РФ сначала взять земельный участок в аренду, а впоследствии приватизировать?
По данному вопросу были высказаны две противоположные точки зрения:
1) некоторые юристы толковали ст. 36 ЗК РФ как норму, позволяющую неоднократно выбирать титул на землю (в том числе сначала взять ее в аренду, а потом приватизировать), ссылаясь на предусмотренную в отношении титула на землю альтернативу;
2) другие полагали, что выбор титула на землю на основании ст. 36 ЗК РФ может быть реализован после вступления в силу ЗК РФ лишь однократно (данной точки зрения изначально придерживался и автор настоящей статьи). В пользу этой позиции приводились следующие аргументы: ст. 36 ЗК РФ является императивной нормой, четко регулирующей вопросы выбора титула на землю собственником здания и порядок такого выбора; она устанавливает выбор права собственности или права аренды без каких-либо оговорок, позволяющих судить о возможности неоднократного осуществления такого выбора. По сути, ст. 36 ЗК РФ закрепляет право выбора титула на землю, которое может быть реализовано один раз и после этого считается исчерпанным.
Вторая точка зрения была полностью поддержана судебной практикой. ВАС РФ указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником здания после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник здания реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земли, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ). Данная позиция высказывалась и в постановлениях ВАС РФ по конкретным делам <13>.
--------------------------------
<13> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 1855/07; Постановление Президиума ВАС РФ от 15 мая 2007 г. N 262/07.
Более того, в судебной практике был выработан следующий подход: если договор аренды земли был заключен собственником здания до 29 октября 2001 г. (даты вступления в силу ЗК РФ), а после указанной даты собственник здания заключил дополнительное соглашение к договору аренды о продлении его срока, то факт заключения такого дополнительного соглашения свидетельствует о выборе титула на землю собственником здания в соответствии со ст. 36 ЗК РФ после вступления в силу ЗК РФ и исключает дальнейшую приватизацию земли <14>.
--------------------------------
<14> Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2006 по делу N КГ-А40/2455-06.
Таким образом, до недавнего времени положения ст. 36 ЗК РФ и судебно-арбитражная практика позволяли собственнику здания, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, выбрать титул на землю после вступления в силу ЗК РФ только однократно. Выбор права аренды земли полностью исключал возможность ее дальнейшей приватизации. Ситуация резко изменилась в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности". Данным Законом ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" была дополнена п. 2.2 следующего содержания: "Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации".
Представляется, что новая норма носит революционный характер, поскольку коренным образом меняет содержание института выбора права на землю, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. В силу данной новеллы собственники зданий могут сначала выбирать право аренды соответствующих земельных участков, на которых такие здания расположены, а затем требовать их продажи. Данное положение будет еще больше способствовать процессу приватизации земли в РФ, поскольку вовлекает в него собственников зданий, которые в период с даты вступления в силу ЗК РФ до июня 2007 г. оформили право аренды земельных участков, на которых расположены соответствующие здания.
