Проблемы кадастрового учета земельных участков

Приступая к рассмотрению вопросов, связанных с правовым регулированием и реализацией реформы кадастрового учета недвижимости, нельзя не сказать о ее роли и значении для российской правовой системы. Система кадастрового учета является определенной гарантией реализации прав собственников в отношении объектов недвижимости, особенно это справедливо в отношении земельных участков. Еще К.П. Победоносцев высказал мысль о том, что "как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается".

Юристы компании «Георг» помогут  приватизировать дом, квартиру,  дачу, земельный участок. Представление интересов при межевании земельного участка. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Консультацию по интересующему вопросу Вы можете получить в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25,  воспользуйтесь e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript или соответствующей формой на нашем сайте.

ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ПОД ЛИНЕЙНЫМИ ОБЪЕКТАМИ

Приступая к рассмотрению вопросов, связанных с правовым регулированием и реализацией реформы кадастрового учета недвижимости, нельзя не сказать о ее роли и значении для российской правовой системы. Система кадастрового учета является определенной гарантией реализации прав собственников в отношении объектов недвижимости, особенно это справедливо в отношении земельных участков. Еще К.П. Победоносцев высказал мысль о том, что "как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается" <1>.
--------------------------------
<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 456.

Совершенствование кадастрового учета является характерным процессом для всех западноевропейских стран, и Российская Федерация не является исключением. С каждым годом информация, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, получает все более широкий спрос как основа общей информационной системы и играет важную роль как в экономическом, так и политическом плане. В юридической литературе отмечается, что кадастровые сведения приобретают новое практическое значение и впоследствии используются в других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах <2>. Для России, на наш взгляд, кадастровый учет стал важнейшей основой для рационального землепользования и контроля за использованием земель по целевому назначению. Однако правовое регулирование в этой сфере имеет свои пробелы, которые на практике порождают массу проблем и вопросов у землепользователей. К таким проблемным вопросам относится осуществление кадастрового учета земельных участков под линейными объектами.
--------------------------------
<2> См.: Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество: Аналитический обзор. СПб., 2006. С. 123.

Надо полагать, что общая площадь земель, занятых линейными объектами, весьма значительна, если только площадь земель под дорогами, по официальным данным на 1 января 2009 г., составила почти 8 млн. га <3>. Фактически площадь земель под линейными объектами даже приблизительно очень сложно подсчитать ввиду правовой неопределенности содержания понятия "линейные объекты". В различных нормативных актах содержится указание на линейные объекты, например в Градостроительном кодексе РФ неоднократно упоминается данный термин. Так, в частности, п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что линейные объекты - это такие сооружения, как линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
--------------------------------
<3> См.: Государственный доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году. М., 2009. С. 45.

В соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" <4> и от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" <5> данный перечень может быть несколько расширен. Так, к линейным объектам, за исключением объектов капитального строительства обустройства месторождений полезных ископаемых, относятся следующие виды объектов капитального строительства: железнодорожные линии; автомобильные дороги; искусственно созданные внутренние водные пути; трамвайные линии; линии электропередачи; трубопроводы; линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения); теплопроводы; коллекторы; газопроводы; водоводы; иные виды подобных объектов капитального строительства, расположенных в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к таким объектам.
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 2008. N 8. Ст. 744.
<5> СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650.

Как мы видим, данный перечень является открытым и может быть дополнен отдельными нормативными актами. В связи с этим оценить в совокупности масштабы территории, что занята линейными объектами, практически невозможно. Это первая проблема. Именно поэтому статистический учет в отношении этих земель пока не ведется, несмотря на то, что российским законодательством взят курс на осуществление кадастрового учета всех земельных участков под линейными объектами.
В ч. 10 ст. 25 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <6> определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и т.п.) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Но сегодня нормативный правовой акт, устанавливающий особенности кадастрового учета земельных участков, на которых расположены линейные объекты, до сих пор не разработан. Это вторая проблема. Наряду с этим существует множество писем, рекомендаций и разъяснений, которые, так или иначе, касаются этого вопроса, поскольку в органы власти постоянно поступают многочисленные обращения от юридических лиц, заинтересованных в кадастровом учете земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений линейных объектов. Отчасти в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ныне - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) от 3 октября 2008 г. N ВК/4249 "О кадастровом учете земельных участков, занятых линейными объектами" <7> (далее - письмо N ВК/4249) даны разъяснения по вопросу оформления документов, необходимых для кадастрового учета земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений. В этом письме говорится о том, что разработка нормативного правового акта, устанавливающего особенности кадастрового учета, была запланирована Минэкономразвития России в апреле 2009 г., а в марте 2010 г. были опубликованы официальные документы, содержащие указания по проведению кадастрового учета таких земельных участков.
--------------------------------
<6> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<7> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2009. N 1.

Частью 1 ст. 24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрена возможность постановки на кадастровый учет нескольких одновременно образованных объектов недвижимости на основании одного заявления о кадастровом учете. В соответствии с п. 3 Требований к подготовке межевого плана, представляемого для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 <8>, в межевой план включаются сведения обо всех земельных участках, образующихся одновременно при разделе ранее учтенных земельных участков, и соответственно в отношении образованных земельных участков оформляется общее описание земельных участков с указанием их месторасположения. Согласно п. 18 письма Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 "Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках" <9> в отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок.
--------------------------------
<8> Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" // Российская газета. N 260. 2008.
<9> Кадастр недвижимости. 2010. N 3.

Таким образом, для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, представляется одно заявление о кадастровом учете, одно описание и один межевой план. При этом такие образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям действующего законодательства, т.е. принадлежать к одной категории земель, быть занятыми одним линейным объектом, находиться в одном муниципальном образовании (населенном пункте).
Постановка на учет всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте), осуществляется одновременно в срок, установленный законодательством о кадастре недвижимости. Как разъяснил заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости В.С. Кислов в письме N ВК/4249, по решению управления агентства по субъекту Российской Федерации может приниматься одно описание в отношении земельных участков, находящихся в одном муниципальном образовании (населенном пункте), при условии соблюдения сроков проведения государственного кадастрового учета. Раздел "Чертеж земельных участков" описания должен содержать сведения о взаимном расположении земельных участков с отображением границ всех земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, относящихся к одному линейному объекту и находящихся в одном кадастровом квартале (муниципальном образовании, населенном пункте). При необходимости могут быть оформлены дополнительные листы чертежа, включающие изображение в более крупном масштабе отдельных земельных участков (если на основном листе чертежа не обеспечивается читаемость изображения, невозможно отразить точки и их обозначение и т.п.). На схеме границ земельного участка допускается отражать несколько земельных участков в случае, если они являются смежными не более чем с одним земельным участком. Заявление и описание помещаются в кадастровое дело земельного участка с наименьшим кадастровым номером, в кадастровых делах остальных земельных участков делается ссылка на место хранения документов.
На практике нередко возникают проблемы следующего характера: например, при оформлении земель под опорами ЛЭП необходимо выполнить кадастровые работы в отношении земельных участков, общая протяженность которых, как правило, составляет более нескольких тысяч километров. При этом линии электропередачи могут проходить через несколько населенных пунктов, по разным районам, а это означает различный процесс оформления земельных участков, поскольку в каждом районе сложилась собственная система приема межевых планов, к тому же линейный объект проходит по разным кварталам, что означает подготовку межевых планов на каждом из них, что соответствует требованиям по подготовке межевых планов. В квартале опоры находятся на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности, либо опоры попадают на земельные участки, находящиеся в чьей-либо собственности или уже стоящие на кадастровом учете. Таким образом, процесс оформления межевых планов и постановки земельных участков на кадастровый учет существенно усложняется, учитывая общую протяженность линий.
Чтобы разрешить эти вопросы, Министерство экономического развития России дополнило ранее данные разъяснения в сфере кадастрового учета участков под линейными объектами. В частности, заместитель директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития России В.В. Андропов в письме от 5 ноября 2008 г. N Д23-902 "О рассмотрении обращения" <10> указывает, что земельные участки, необходимые для размещения линейных сооружений (электросетевых, нефтегазовых комплексов и т.д.), относятся к многоконтурным земельным участкам. Под таким участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. К многоконтурным также относятся, как правило, земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, т.е. земельные участки, границы которых не могут быть представлены иначе как в виде совокупности нескольких контуров. Статьей 24 ФЗ N 221-ФЗ предусмотрена возможность постановки на кадастровый учет нескольких одновременно образованных объектов недвижимости на основании одного заявления о кадастровом учете.
--------------------------------
<10> Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 ноября 2008 г. N Д23-902 "О рассмотрении обращения" (текст письма официально опубликован не был) // СПС "Гарант".

В связи с этим для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены отдельные типы сооружений, может представляться одно заявление о кадастровом учете и один межевой план, оформленный в соответствии с Требованиями, утвержденными Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. N 412 <11>.
--------------------------------
<11> Приказ Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его