Юридическая конструкция кадастрового учета

Главная / Земельное право / Юридическая конструкция кадастрового учета

Юридическая конструкция кадастрового учета

Юристы компании «Георг» помогут приватизировать дом, квартиру, дачу, земельный участок. Представление интересов при межевании земельного участка. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Консультацию по интересующему вопросу Вы можете получить в любое удобное для Вас время. Для того чтобы задать свой вопрос специалисту, позвоните по телефону во Владивостоке 8 (423) 248-74-25, воспользуйтесь e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript или соответствующей формой на нашем сайте.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И ОРГАНИЗАЦИЯ
КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Следует согласиться с положением о том, что государственный кадастр учета, описи объектов движимого и недвижимого имущества имеет правоустанавливающее значение как для гражданского оборота, так и для его участников. Существовавшие (и имеющиеся) кадастры и реестры породили множество смысловых значений терминов, входящих в их общее правовое поле, что существенно ограничивало и тормозило развитие оборота имущества. Это, в свою очередь, вызвало затруднения не только в частноправовой сфере, но и в сфере публичных правоотношений, что дало импульс началу работ по созданию на территории Российской Федерации единой системы государственного учета и организации кадастровой деятельности. В ходе законотворчества, в процессе реформирования устаревших норм и правил возникает множество проблем. В этом плане интерес представляет природоресурсный блок законов, содержащих термины, которые дают повод для неоднозначной их оценки и восприятия.
В статье 70 "Государственный кадастровый учет земельных участков" ЗК РФ речь идет о систематизированном своде документированной информации о земельных участках, а ст. 91 "Государственный лесной реестр" ЛК РФ фактически имеет тот же смысл, что и ст. 70 ЗК РФ, только вместо земельных участков объектом выступает лес. В статье 92 "Государственный кадастровый учет лесных участков" ЛК РФ (такой учет осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") речь идет о земле как о природном ресурсе. Что касается лесных участков как недвижимого имущества, то согласно ст. 8 ЛК РФ формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии со ст. 15 - 19 ЗК РФ. По сути, это земли лесного фонда, где расположены эти леса. При этом законодатель не уточняет, что может относиться к данной категории.
В статье 31 "Государственный водный реестр" ВдК РФ говорится о систематизированном своде документированных сведений о водных объектах. В свою очередь, в ст. 2 Федерального закона от 3 августа 1995 г. N 123-ФЗ "О племенном животноводстве" под сводом данных о племенных стадах понимается "Государственный племенной регистр". Непонятно, из каких критериев исходит в своем выборе законодатель, но в различных нормативных актах можно встретить такие варианты наименований свода данных (сведений), как реестр изобретений, регистр гидротехнических сооружений, регистр жилых домов, строящихся в субъектах Федерации, реестр кадастровых инженеров, реестр оценщиков, реестр целителей, и др.
Стремясь конкретизировать юридическое понятие, законодатель вводит в нормативный акты новые термины, которые должны расширить диспозицию правовой нормы, сделать ее более понятной и доступной. Так, в упомянутом Федеральном законе "О племенном животноводстве" имеется гл. V "Признание племенной продукции (материала) и ее бонитировка". Однако термины "материал" и "бонитировка" - это скорее технические названия, поэтому в языке Закона следует избегать их немотивированного употребления, так как смысл подобных терминов понятен весьма ограниченному кругу лиц. Хотя в ст. 2 данного Закона содержится глоссарий применяемых ключевых понятий, но они поясняют общий, а не конкретный смысл терминов, в котором последние используются в данном нормативном акте.
Статья 13 Федерального закона от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" имеет название "Государственная регистрация вредных (загрязняющих) веществ и потенциально опасных веществ". Здесь речь идет о полученных данных регистрации, которые затем будут включены в соответствующий перечень. Возникает вопрос: почему тогда не примерный реестр или кадастр потенциально опасных веществ, а просто их регистрация?
Статья 17 Федерального закона от 1 мая 1999 г. N 94-ФЗ "Об охране озера Байкал" имеет наименование "Экономическая паспортизация хозяйственных объектов на Байкальской природной территории". Термин "паспортизация" встречаем и в заголовке ст. 20 "Паспортизация мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений" Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель". В данном случае паспорту отводится роль регистрационного свидетельства.
В Федеральном законе от 24 июня 1998 N 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" п. 1 ст. 20 "Государственный кадастр отходов" включает еще и "классификационный каталог отходов". Статья 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" названа как "Российский регистр гидротехнических сооружений", который вносится в "Российский реестр гидротехнических сооружений". В этом же Законе содержится ст. 10 "Декларация безопасности гидротехнического сооружения". Под декларацией понимается основной документ, содержащий сведения о соответствии гидротехнического сооружения критериям безопасности. Слово "декларация" имеет разные значения, но ни одно из них не соответствует тому смыслу, который вкладывает законодатель в это слово <1>.
--------------------------------
<1> См.: Универсальный словарь иностранных слов русского языка / Под ред. Т. Волковой. М., 2001. С. 138.

Нередко законодатель сам потворствует отходу от единообразия использования понятий. Так, в п. 4 ст. 248 АПК РФ говорится о спорах о признании недействительными записей в государственном реестре (регистре, кадастре), где "регистр и кадастр" выступают в качестве уточняющих синонимов, что зачастую и приводит к многозначности выражений самой нормы. Подтверждением сказанному могут служить следующие правовые дефиниции. В статье 28 "Государственный учет и государственная регистрация" Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" речь идет о государственном учете и включении в государственный реестр работ по изучению недр, участков недр, предоставленных для добычи полезных ископаемых. На основании данного реестра проводится государственная экспертиза запасов полезных ископаемых и согласно ст. 30 названного Закона создается государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых, включающий сведения по каждому месторождению, а затем с целью учета состояния минерально-сырьевой базы ведется государственный баланс запасов полезных ископаемых, который согласно ст. 31 Закона должен содержать сведения о количестве, качестве и степени изученности запасов каждого вида полезных ископаемых по месторождениям. Понять логику законодателя можно: на основе проведенных работ по изучению недр и полученной в результате их геологической информации составляется государственный кадастр месторождений, а по мере их разработки и добычи, а также в связи с необходимостью учета происходит списание с государственного баланса. Исходя из сказанного, следует признать, что существующих языковых средств с точки зрения их рационального и общепринятого использования для точного выражения правовых взаимоотношений в обществе явно недостаточно. Отсюда проблема тождества слова и мысли, несогласованность между отправителем текста - законодателем и его адресатом - гражданином, связанными регулируемым правоотношением <2>. Следует согласиться с точкой зрения Ю.К. Толстого, что Концепция развития гражданского законодательства "предполагает широкую интервенцию в такие смежные с гражданским отрасли законодательства, как законодательство об охране и использовании природных ресурсов" <3>. Введение в часть первую ГК РФ таких терминов (пусть и пришедших из римского права), как "узуфрукт", "суперфиция", "эмфитевзис", едва ли оправданно, поскольку они еще долгое время будут восприниматься нами как иноязычные.
--------------------------------
<2> См.: Ващенко Ю.С. О коммуникативной точности законодательного текста в правотворчестве // Российская юстиция. 2006. N 4. С. 60.
<3> Толстой Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. С. 32.

Обратимся теперь к тем базовым понятиям, которые составляют юридическую конструкцию кадастрового учета. Для начала рассмотрим основополагающий термин "кадастр" (от фр. cadastre - лист, реестр), который используется почти во всех зарубежных нормативных актах, за исключением законодательства Скандинавских стран, где вместо него в качестве синонима используется термин "реестр". Они настолько близки по значению, что их правильное употребление в тексте закона "требует точного знания различающих их семантических оттенков и стилистических свойств" <4>. В словаре иностранных слов слово "реестр" означает "опись, письменный перечень" (от лат. registrum - внесенное, записанное) <5>. Этимологию слова "кадастр" языковеды объясняют по-разному. Так, французский лингвист Блондхейм считал, что этот термин происходит от греческого слова "катастикон" или "катастрихон", что буквально означает "тетрадь для записей, записная книжка". Лингвист Добнер связывал это понятие со средневековым латинским словом "капитаструм" или "каптаструм", что является слиянием двух слов "капитум" и "региструм" и в переводе означает "реестр единиц оценки территорий", т.е. в современном прочтении - это реестр налоговых территориальных единиц <6>.
--------------------------------
<4> Ахманова О.С. Словарь лингвистических терминов. М., 1966. С. 407.
<5> См.: Универсальный словарь иностранных слов русского языка. С. 490.
<6> См.: Баденко В.Л., Гарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр / Под ред. Н.В. Арефьева. СПб., 2003. С. 14.

Понятие "кадастр" получило закрепление в русском языке ранее. В 1881 г. В. Даль писал, что кадастр - это "оценка сельских имений по их различию". Отсюда появление таких слов, как "кадастровый" (расценочный), "кадастровать" (расценять), "кадастрованье" или "кадастровка" (проведение необходимых записей), "кадастровщик" (расценщик имущества) <7>. В принципе в описании слов уже были заложены направления сферы кадастровой деятельности, потому что любое государство ведет кадастр земли как средства производства для налогообложения. Еще при феодализме в России в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, легитимирующая право частной собственности на землю <8>.
--------------------------------
<7> Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. М., 1981. Т. 2. С. 71.
<8> См.: Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 3: Государственная регистрация и учет земли. М., 2007. С. 26.

История становления государственного кадастрового учета недвижимости завершилась в нашей стране сравнительно недавно - с принятием сначала Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", который позднее утратил силу (далее - Закон о земельном кадастре), затем - Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости). Если первый Закон регулировал правовые отношения, возникающие при создании и ведении Государственного земельного кадастра, то второй был направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимости.
С принятием новой нормативной базы произошли значительные изменения не только в сфере ведения кадастра, в частности земельных отношений, но и недвижимости в целом. Так, Закон о кадастре недвижимости, вступивший в силу с 1 марта 2008 г., установил новую систему терминов и понятий. В принятом акте появились понятия "кадастровый паспорт земельного участка" вместо "кадастровая карта земельного участка", "государственный земельный кадастр" вместо "государственный кадастр недвижимости", "проект границ" вместо "схемы расположения земельного участка" и "кадастровая карта территории", "проведение работ по формированию земельного участка" вместо "выполнение кадастровых работ", исключено понятие "технический учет (инвентаризация)"; внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данные изменения нашли отражение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, уточнен порядок внесения изменений в сведения о зарегистрированном объекте недвижимости, включая земельный участок, о его площади, дополнительные данные по которому могут быть внесены в ЕГРП без повторной регистрации на основе заявления правообладателя объекта недвижимости. По сути, Законом о кадастре недвижимости категория земельного кадастра расширена до категории кадастра недвижимого имущества, что, несомненно, отразилось на юридической конструкции данного нормативного акта.
Заслуживают внимания и новеллы, которые нашли правовое закрепление в Законе о кадастре недвижимости. Так, работы по описанию недвижимости и подготовке документов возложены на кадастровых инженеров. До вступления Закона в силу технический учет и техническую инвентаризацию осуществляли органы БТИ, теперь же эти функции возложены на Росреестр. Из сферы действия Закона исключены такие объекты, как леса, многолетние насаждения и водные объекты, участки недр, морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. Законом значительно упрощен порядок оформления объектов капитального строительства, постановки их на кадастровый учет при условии, что было получено разрешение на ввод их в эксплуатацию.
Однако не все аспекты кадастровой деятельности урегулированы Законом. К примеру, Закон недостаточно подробно регулирует процедуры приема документов и осуществления кадастрового учета. Для восполнения имеющихся пробелов в Законе были разработаны и приняты подзаконные акты. Один из них - Приказ Минэкономразвития России от 13 июля 2006 г. N 186 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги "Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра".
Изменения, внесенные в законодательство о кадастровой деятельности, обусловили необходимость модернизации системы органов управления. Так, с 1 марта 2009 г. вступил в силу Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии", согласно которому Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). На Росреестр возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одновременно с этим упразднено Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. При этом Росреестр находится в ведении Минэкономразвития России.
Остановимся на вопросах правоприменения Закона о кадастре недвижимости, положения которого направлены на достижение результатов кадастровой деятельности. Согласно ст. 37 кадастровые инженеры в результате выполнения кадастровых работ подготавливают следующие документы: межевой план - документ, представляемый в орган кадастрового учета (ОКУ) для постановки на учет земельного участка, для учета изменения границ земельного участка; технический план - документ, представляемый в ОКУ для постановки на учет, для учета изменения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства; акт обследования - документ, составляемый кадастровым инженером в результате осмотра местонахождения здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, которым подтверждается прекращение существования объекта недвижимости.
Помимо документального оформления недвижимости интерес представляют особенности осуществления кадастрового учета отдельных объектов недвижимого имущества. В частности, устанавливается упрощенный порядок снятия с учета помещения, находящегося в здании, право собственности на которое зарегистрировано собственником. Он подает заявление о снятии с учета и прилагает к нему необходимые документы, и одновременно со зданием с учета снимаются и все находящиеся в нем помещения. Необходимо также представить акт обследования, подтверждающий прекращение существования здания в целом. Снятие с учета комнат в квартире возможно после регистрации права собственности на квартиру в целом. Основанием для снятия с учета будет документ, который поступит в орган кадастрового учета от регистрирующего органа <9>.
--------------------------------
<9> См.: Зверева Е.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости". М., 2008. С. 263.

Упрощен порядок постановки на учет объекта недвижимости для строительства, когда не требуется выдача самого разрешения на строительство. Для этого в ОКУ представляется копия декларации об объекте недвижимости, и после постановки его на учет в регистрирующий орган направляется готовый кадастровый паспорт. Также в п. 1 ст. 24 Закона о кадастре недвижимости устанавливаются правила о разделе объекта недвижимости. Для того чтобы разделить объект недвижимости либо объединить объекты или выделить доли в натуре из общей долевой собственности (например, в случае раздела имущества ранее существовавших колхозов) с одновременной постановкой их на учет, достаточно представить одно заявление о кадастровом учете и одно описание земельных участков, содержащее сведения обо всех выделяемых (объединяемых) земельных участках.
Поставленный на учет объект недвижимости будет иметь статус "временного". Если в течение года (а для земельных участков в течение двух лет) со дня внесения в государственный кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости не будут зарегистрированы права на него, то сведения о нем будут аннулированы и исключены из указанного кадастра" <10>.
--------------------------------
<10> Зверева Е.А. Указ. соч. С. 265.

За рамками правового регулирования остались вопросы, касающиеся межевого плана на земельные участки, образуемые в результате раздела (объединения, преобразования) на кадастровом плане территории. Достаточно ли для постановки на кадастровый учет одного межевого плана с целью раздела на основании кадастровой выписки на разделяемый участок или их надо представлять на каждый участок в отдельности? Неясность возникала и при прочтении ст. 19 Закона о кадастре недвижимости, которая предусматривала уплату госпошлины за постановку на кадастровый учет. Дело в том, что в НК РФ такая ситуация не была предусмотрена. Это порождало правовую неопределенность в ситуации, когда кадастровый учет проходил без уплаты госпошлины. Следовательно, надо было либо внести соответствующие изменения в НК РФ, либо исключить данную статью из рассматриваемого Закона. В результате с 1 марта 2010 г. ст. 19 утратила силу.
Пунктом 2 ст. 20 названного Закона устанавливается, что с заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться помимо собственников любые заинтересованные лица. Но законодатель не определяет, кто к таковым относится, поэтому на практике осуществляется прием любых лиц. Определение критерия заинтересованности остается за рамками процедуры приема заявлений, что может привести к нарушению субъективного права добросовестного приобретателя. Следовательно, данный пробел также необходимо устранить.
Одним из ключевых моментов Закона о кадастре недвижимости стало упразднение таких функций государственных органов в сфере кадастровой деятельности, как согласование и утверждение материалов межевания, карт (планов) объектов землеустройства, контроль за их проведением, согласование и проведение экспертизы землеустроительной документации. Согласно этому Закону вся ответственность теперь лежит на кадастровом инженере, а государство лишь отслеживает правильность описания объектов недвижимости для целей кадастрового учета с соблюдением самой процедуры согласования местоположения границ земельных участков. В статьях 26 и 27 названного Закона устанавливаются основания для приостановок и отказов в проведении кадастрового учета. Подобные статьи были и в ранее действовавшем Законе о земельном кадастре. Однако существенным различием этих двух нормативных правовых актов является то, что согласно Закону о земельном кадастре срок осуществления кадастрового учета после приостановления возобновлялся (после отказа заявление подавалось заново - и срок процедуры был равен одному месяцу), а п. 9 ст. 26 Закона о кадастре недвижимости устанавливает, что после снятия приостановления срок принятия решения начинает течь заново. Согласно информационным письмам ФГУ "Земельная кадастровая палата" при снятии приостановлений заявители могут не представлять новый пакет документов, а подавать лишь те из них, которые явились основанием для принятия решения о приостановлении. Если приостановление в предусмотренный срок не снимается, то готовится решение об отказе в проведении кадастрового учета. При подаче повторного заявления заявитель вправе представить только те документы, которые стали причиной принятия решения об отказе, сославшись в заявлении на номер ранее поданной заявки. Однако непонятно, для чего законодатель предусмотрел возможность принятия решения и о приостановлении, и об отказе, так как ни по срокам, ни по составу представляемых документов разницы между этими процедурами нет. Целесообразнее было бы сократить срок рассмотрения документов после снятия приостановлений либо объединить приостановления и отказы в один подынститут, что упростило бы понимание законодательства и не перегружало бы Закон лишними статьями.
Рациональным, на наш взгляд, решением представляется деление Закона о кадастре недвижимости на два регламента: 1) технический - в части структуры кадастра и технических требований к его результатам; 2) административный - в части процедур ведения кадастра органом кадастрового учета. Необходимо также установить в данном Законе порядок обязательного контроля качества за результатами кадастровых работ со стороны органа кадастрового учета, включая меры ответственности в отношении кадастровых инженеров за результаты их работы и качества подготовленных ими документов.
Изменения, внесенные Законом о кадастре недвижимости в системе учета и организации кадастровой деятельности, а именно переход государства к единому учету земельных участков и объектов капитального строительства, - это важный шаг к реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, продекларированного в ЗК РФ.
В завершение отметим, что термины, включающие понятия, которые создают конструкцию нормативного акта и лежат в основе интерпретации законодательного текста, должны способствовать прояснению его смысла, упорядочивать возникшие правоотношения, являться правовым посылом для законодательного регулирования кадастрового учета и организации его деятельности.

подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" // Российская газета. 2008. 19 дек.

Таким образом, в юридической практике в отношении земельных участков под линейными объектами с недавних пор применяется понятие "многоконтурный земельный участок". Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 января 2009 г. N 266-ИМ/Д23 "О многоконтурных земельных участках" <12> содержит в этом отношении основные моменты, разъясняющие существующий порядок кадастрового учета в этой сфере. В соответствии с п. 1 письма ранее многоконтурные земельные участки именовались термином "единое землепользование", а входящие в его состав земельные участки - обособленными или условными земельными участками. При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав. С вступлением в силу с 1 марта 2008 г. ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и с принятием в его развитие Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 4 февраля 2010 г. N 42 <13>, не подлежит применению как противоречащий действующему законодательству Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119.
--------------------------------
<12> СПС "КонсультантПлюс".
<13> Российская газета. 2010. 9 апр.

В связи с этим не применяется принцип, согласно которому объектами учета с присвоенными кадастровыми номерами являются многоконтурный земельный участок и земельные участки, входящие в его состав. В настоящее время образование многоконтурных земельных участков должно осуществляться по правилам гл. I.1 Земельного кодекса РФ. В частности, согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По мнению Минэкономразвития России, в отношении многоконтурных земельных участков применимы все из перечисленных способов образования земельных участков, за исключением тех способов, при которых земельные участки образуются из смежных земельных участков (т.е. земельных участков, имеющих общие границы). В результате объединения существующих земельных участков (в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет), не имеющих общих границ, не может быть образован многоконтурный земельный участок.
Образуемые земельные участки (в том числе образуемые многоконтурные земельные участки) должны соответствовать требованиям действующего законодательства к земельным участкам, в частности требованиям ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении одного из указанных требований по соответствующему основанию, предусмотренному ч. 2 или ч. 3 ст. 27 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", принимается решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образованного земельного участка.
При этом следует обратить внимание на то, что ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка по причине многоконтурности его границы. К аналогичным выводам приходят суды, рассматривая заявления об оспаривании решений органов кадастрового учета об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков <14>. В целом земельные участки под линейными объектами зачастую становятся предметом судебных споров. Так, например, Высший Арбитражный Суд РФ рассмотрел в порядке надзора дело ЗАО "Невский берег" против ООО "Метрокомплекс" о признании за ним права собственности на подъездной железнодорожный путь, участок N 9, протяженностью 2191,0 пог. м, с участием в качестве третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Судом установлено, что участок железнодорожного пути был приобретен истцом по договору купли-продажи в 2002 г. в составе иных участков пути, в настоящее время демонтированных. Довод Управления Росрегистрации о том, что железнодорожный путь протяженностью 2191,0 пог. м представляет собой иной объект, чем тот, который был приобретен по договору, был отклонен судами, так как изменение длины пути за счет демонтажа отдельных его частей не прекращает права на существующую в натуре часть. Ссылка на отсутствие государственной регистрации права собственности на железнодорожный путь предыдущих владельцев в данном случае с учетом специфики объекта была признана неосновательной, поскольку методики и порядка кадастрового учета линейно-протяженных сооружений как объектов недвижимого имущества в период заключения договоров купли-продажи в 2001 - 2002 гг. не существовало, в связи с чем продавцы имущества не имели возможности регистрировать свои права при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов. Суд, учитывая данные обстоятельства, установив, что имущество находится в фактическом владении и пользовании истца, расположено на земельном участке, арендованном истцом у КУГИ, а также признав отсутствие притязаний иных лиц на данное имущество, удовлетворил заявленные требования <15>.
--------------------------------
<14> См., например, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ульяновской области от 13 августа 2008 г. по делу N А72-4047/08-10/175 // СПС "Гарант".
<15> См.: Определение ВАС РФ от 19 июня 2008 г. N 7767/08 // СПС "Гарант".

Дополнительно Министерство экономического развития отмечает, что границы образуемых многоконтурных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) населенных пунктов, при этом под пересечением границ понимается:
фактическое пересечение границы муниципального образования и (или) границы населенного пункта любым контуром границы многоконтурного земельного участка;
расположение хотя бы одного из контуров границы многоконтурного земельного участка за границей соответствующего муниципального образования и (или) населенного пункта (т.е. расположение какого-либо контура границы на территории другого муниципального образования и (или) населенного пункта). То есть все контуры границы многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта (при этом такие контуры границы могут находиться в разных кадастровых кварталах).
При подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, необходимо обратить внимание на то, что Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 предусмотрена возможность включения в межевой план сведений об образуемом многоконтурном земельном участке.
Государственный кадастровый учет таких земельных участков осуществляется в общем порядке с учетом разъяснений Министерства экономического развития <16>. Многоконтурному земельному участку присваивается один кадастровый номер. В целях идентификации (в реестре объектов недвижимости и на кадастровой карте) контурам границы многоконтурного земельного участка при осуществлении государственного кадастрового учета могут присваиваться учетные номера. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость. Соответственно проверка соблюдения требований к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков осуществляется в отношении указанной суммы площадей. Наименования земельных участков в государственный кадастр недвижимости включаются, если присвоение таких наименований предусмотрено действующим законодательством (лесные участки, приусадебные участки, полевые участки и т.д.). Действующим законодательством не предусмотрено присвоение земельным участкам наименований "единое землепользование" либо "многоконтурный земельный участок". Таким образом, государственный кадастровый учет таких земельных участков может осуществляться в настоящее время без присвоения таких наименований.
--------------------------------
<16> Письмо Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 "Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках" // Кадастр недвижимости. 2010. N 3.

Что касается предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении многоконтурных земельных участков и ранее учтенных единых землепользований, то в соответствии с ч. 1 ст. 45 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу данного Закона, считаются ранее учтенными земельными участками. Сведения о таких земельных участках в государственном кадастре недвижимости должны соответствовать сведениям о таких земельных участках, содержащимся в документах государственного земельного кадастра. При этом сведения о многоконтурных земельных участках и ранее учтенных единых землепользованиях предоставляются органом кадастрового учета в форме кадастрового паспорта и кадастровой выписки, оформленных в отношении объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, - многоконтурного земельного участка или ранее учтенного единого землепользования, но предоставление кадастрового паспорта или кадастровой выписки, оформленных в отношении земельного участка, входящего в состав единого землепользования, запрещается.
Таким образом, правовое регулирование кадастрового учета земельных участков под линейными объектами является одной из проблемных областей в сфере учета недвижимости. Ни в юридической теории, ни в нормотворчестве особенности и проблемы постановки таких земель на учет не рассматриваются должным образом. Правила кадастрового учета земельных участков под линейными объектами отчасти определены ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", но в целом до сих пор основным правовым ориентиром выступают письма и разъяснения Министерства экономического развития РФ и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Это порождает на практике множество вопросов не только у правообладателей, но и у экспертов, которые профессионально занимаются межеванием и постановкой земельных участков на учет, а также и у судебных органов. Для повышения эффективности кадастрового учета земельных участков под линейными объектами, на наш взгляд, все же следует на уровне федеральных органов власти принять нормативный акт, регулирующий порядок постановки на учет многоконтурных земельных участков, который содержал бы более полный перечень линейных объектов и земельных участков, которые относятся к многоконтурным.

<<< назад